Unsere Antworten auf häufig gestellte Fragen

Laut RWI Studie 2009 lag der Mietausfall bundesweit bei nur 1% und ist somit äußerst selten. Wenn das Heim komplett ausgelastet ist – das wird zum Großteil der Fall sein - ist nicht der Betreiber, sondern die Belegungsquote ausschlaggebend. Somit ist die Liquidität gesichert, denn die Mieten und somit auch die Heimgelder werden von den Heimbewohnern bezahlt.

Auch für den Fall, dass Ihr Apartment einige Zeit leer steht, ist die Mieteinnahme gesichert. Die Betreibergesellschaft pachtet in der Regel das ganze Heim und ist durch den Pachtvertrag auf 20-25 Jahre gebunden. Bei Leerstand wird die Miete von der Betreibergesellschaft und nicht vom Bewohner bezahlt.

Um dies zu vermeiden, plant der Bauträger genügend Zeit ein. Von den meisten Partnern wird ein fester Fertigstellungszeitpunkt garantiert. Ab diesem Termin wird die Miete garantiert bezahlt.

Aufgrund des demografischen Wandels in Deutschland und der daraus resultierenden großen Nachfrage an Pflegeplätzen entwickelt sich der Zweitmarkt äußerst positiv. In Deutschland hat sich in den letzten 20 Jahren die Anzahl der Pflegebedürftigen fast verdoppelt. Vielerorts sind kurzfristige Pflegeplätze schon heute Mangelware. Auf den öffentlichen Markt kommen sogenannte Reseller-Apartments nur selten. Meist werden die Objekte direkt vom bisherigen Mieter angekauft. Ein weiterer möglicher Weg, die Immobilie auf dem Zweitmarkt zu veräußern, stellt die Übergabe an einen Makler vor Ort dar. Dieser vermittelt das Apartment entweder an Angehörige von Pflegefällen oder verkauft es an Kapitalanleger. Wegen indexierten Mietverträgen ist mit steigenden Mieten über die Jahre zu rechnen. Unabhängig von der steigenden Nachfrage nach Pflegeimmobilien erhöhen sich damit auch die Chancen auf einen höheren Wiederverkaufspreis des Objektes.

Sowohl unsere Neubauten als auch junge Bestandsobjekte werden mit aktuellen Energiestandards zum Kauf angeboten. Die baulichen Standards für die Errichtung von allen Pflegeheim-Neubauten richten sich nach der Heimmindestbauverordnung (HeimMindBauV). Das Risiko von baulichen Mängeln an unseren Pflegeimmobilien ist daher äußerst gering. Zusätzlich werden die meisten Pflegeimmobilien nach KfW55- und KfW40-Standard hergestellt. Der Bau nach diesen neuesten technischen Anforderungen gewährleistet eine besondere Energieeffizienz. Die Kaufpreiszahlung ist bei den meisten unserer Pflegeimmobilien erst nach der Baufertigstellung fällig. Dies bietet unseren Kunden eine zusätzliche Sicherheit und sie können sich vorab vom Zustand ihres Wunschobjektes und der Bauqualität persönlich überzeugen.

Bereits im Vorfeld wird sowohl der Bedarf als auch der Standort der Pflegeimmobilie durch ein aufwendiges Gutachten beurteilt. Nur bei aktuellem und zukünftig zu erwartendem Bedarf wird ein Pflegeheim gebaut. Ob es sich um eine städtische Pflegeeinrichtung handelt oder der Betreiber sich für einen ruhigeren Standort entscheidet ist Geschmackssache.

Durch § 72 SGB XI ist die Zahlung von Pflegeleistungen an die Betreiber von Pflegeeinrichtungen staatlich garantiert. An erster Stelle haften immer die nächsten Verwandten (i.d.R. die Kinder), an zweiter Stelle kommen die Pflegekassen bzw. das Sozialamt. Selbst im Fall einer Privatinsolvenz der zu pflegenden Person, sind die Pflegekassen verpflichtet im Rahmen des Versorgungsauftrages die Leistungen zu erbringen. Ebenso sind die Betreiber dazu verpflichtet die zu pflegende Person zu versorgen. Eine Investition in eine Pflegeeinrichtung verfügt somit über eine gewisse staatliche Sicherheit. Diese Sicherheit gibt den Betreibern die Möglichkeit 20-25 Jahre andauernde Mietverträge zu schließen und diese Sicherheit an die Investoren zu übertragen.

Abhängig vom jeweiligen Bundesland beträgt die Grunderwerbssteuer zwischen 3,5% und 6,5 % des Kaufpreises. Hinzu kommen etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises für Notar- und Grundbuchkosten. Eine Maklercourtage wird nicht erhoben.

Da das Apartment meist belegt sein wird, ist es normalerweise nicht möglich es bei Bedarf selbst zu nutzen. Einige Betreiber bieten ein Vorbelegungsrecht für eine oder alle seiner bestehenden Einrichtungen an. Dies kann im Hinblick auf den bereits bestehenden und weiter anwachsenden Mangel an Pflegeplätzen ein unschätzbarer Vorteil sein. In Ihrem eigenen Interesse sollte Sie in diesem Fall die Pflegeeinrichtung in welche Sie investieren wollen mit großer Sorgfalt und Umsicht aussuchen (Standort, Ausstattung, Service,…)

Durch die aktuellen, historisch niedrigen Zinsen ergeben sich auch bei niedrigem Eigenkapital gute Finanzierungsmodelle. Je nach erbrachtem Eigenkapital liegen die Renditen im besten Fall sogar bis zu 10 % p.a. (bei 110 % Finanzierung, 26 Jahre Laufzeit, 5 % p.a. Rendite, 50.000 EUR z.v.EK ledig ohne Kirche). Der Kauf einer Pflegeimmobilie ist somit eine gute Alternative zur sonstigen Altersvorsorge.

Für die Hausverwaltung entstehen pro Monat Kosten in Höhe von ca. 15,- bis 30,- EUR. Bei einem Betrag von 30,- EUR im Monat sollten allerdings die Kosten für eine jährliche Objektbegehung und regelmäßiges Bilanzen-/Betreiberscreening inklusive sein. Als Instandhaltungsrücklage werden pro Jahr (je nach Beschluss der Eigentümerversammlung) in etwa 100,- bis 200,- EUR zurückgelegt.

Das Verhältnis vom Kaufpreis zur Kaltmiete (ohne Nebenkosten) nennt man Bruttomietrendite. Unter Nettomietrendite versteht man das Verhältnis vom Kaufpreis plus Kaufnebenkosten (Notar,…) zur Kaltmiete abzüglich der Kosten für die Verwaltung sowie der Rücklagen für die Instandhaltung der Pflegeimmobilie.

Über einen Zeitraum von 50 Jahren kann das Gebäude zu je 2 % pro Jahr abgeschrieben werden. Zu etwa 6,6% pro Jahr können in der Regel Inventar und Außenanlagen 15 Jahre lang abgeschrieben werden. Nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist entfällt genau wie bei Wohnimmobilien die Steuer auf erzielte Gewinne. Grunderwerbssteuer fällt nicht auf Inventar an. Es sei denn, dieses ist fest mit dem Gebäude verbunden.

Beim „betreuten Wohnen" handelt es sich in der Regel um eine klassische Wohnung in einem Mehrfamilienhaus oder in einem Mischobjekt (Gewerbe/Wohnen), mit unterschiedlichen Wohnungsgrößen, im Regelfall zwischen 1 bis 3 Zimmer, die zumindest schwellenfrei, im Idealfall barrierefrei konzipiert sind. Oft befinden sich im Erdgeschoss eine Tagespflege oder ein kleines Büro eines Pflegedienstes, wo ambulante Pflegedienstleistungen bei Bedarf dazu gebucht werden können. In manchen Konstellationen wird diese Wohnung auch über einen längeren Zeitraum von dem Pflegeheimbetreiber (z.B. dem, der die Tagespflege betreibt) angepachtet und an Nutzer/Mieter weitervermietet. Er verspricht sich damit einen Gewinn in der gewerblichen Zwischenvermietung und einen Zusatzertrag durch Buchungen seines ambulanten Pflegeangebots. Den Mietern steht es aber frei auch einen externen Pflegedienst ihres Vertrauens im Bedarfsfall zu beauftragen. Ein Pflegeheim dagegen ist vergleichbar mit einer Rehaklinik oder einem Krankenhaus, im Volksmund auch bekannt als „Altenheim". Hier werden in der Regel nur Heimbewohner untergebracht, die Pflege brauchen und selbst einen Pflegegrad haben (1-5). Das Pflegeheim wird bewirtschaftet durch einen Pflegeheimbetreiber, der zum einen Pflegekräfte beschäftigt, die die Heimbewohner 7/24 vollstationär pflegen und versorgen und der zum anderen mit den Heimbewohnern Dienstleistungsverträge abschließt wo in dem die monatlichen Kosten für Kost, Logie und Pflege geregelt werden. Das betreute Wohnen wird gerne als Vorstufe zur tatsächlichen, vollstationären Pflegeeinrichtung gesehen, da hier die Bewohner/Mieter noch weitestgehend selbstbestimmt in einer abgeschlossenen Wohnung leben können und Pflegeleistungen bei Bedarf zukaufen können.

Wenn er nicht selbst Eigentümer der Pflegeimmobilie ist, pachtet er in der Regel langfristig (>= 20 Jahre) die Einrichtung an und beschäftigt in seinem Geschäftsbetrieb hauptsächlich Pflegekräfte, die die Heimbewohner 24/7 vollstationär versorgen.

Die Ausfallwahrscheinlichkeit in diesem Bereich ist erfahrungsgemäß sehr gering. Die durchschnittliche Ausfallwahrscheinlichkeit (Zahlungsunfähigkeit) betrug 2015 nur 0,54% und lag damit deutlich niedriger als bei Krankenhäusern. (siehe Pflegeheim Rating Report 2017 von Deloitte GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft). Sollte der Insolvenzfall eintreten, muss ein anderer Betreiber für das Heim gefunden werden. Bei guter Auslastung, was bei dem heutigen Pflegenotstand meistens der Fall ist, ist die Aufgabe für die Eigentümer und die Verwaltung gut lösbar und dauert ca. 2-12 Monate.

Dies ist uns selbst in den vielen vermittelten Objekte seit 2009 nicht einmal passiert. Zwingende Voraussetzung, dass ein alternativer Betreiber gefunden wird, ist, dass das Pflegeheim den aktuellen, behördlichen Anforderungen genügt. Worst case: Sollte der unwahrscheinliche Fall eintreten und kein neuer Betreiber gefunden werden, muss das Heim einer Umnutzung zugeführt werden.

In der Regel Personen, die einen Pflegegrad haben und sich in einem Zustand befinden, in dem sie mit Krankheit oder Behinderung, häufig altersbedingt, ihren Alltag dauerhaft nicht mehr selbständig bewältigen können und deshalb auf Pflege oder Hilfe durch andere angewiesen ist sind. Der Grad der Pflegebedürftigkeit wird in Deutschland vom Medizinischen Dienst der Krankenversicherung (MDK) mittels Pflegegutachten festgestellt, wenn zur Versorgung Leistungen der Pflegeversicherung in Anspruch genommen werden. Je nach Schwere der Pflegebedürftigkeit unterscheidet man zwischen 5 Pflegegraden (1 = leicht pflegebedürftig, 5 = schwerst pflegebedürftig)

Pre-Opening beschreibt die Zeit, in der der Käufer einer Pflegeimmobilie nach Bezugsfertigkeit der Immobilie sich an den Anfangskosten des Betreibers in der Gestalt beteiligt, dass er für eine gewisse Zeit auf seine Miete verzichtet. Der Hintergrund der Kostenteilung ist dem Umstand geschuldet, dass das Pflegeheim ja nicht von Anfang an gleich voll belegt ist, sondern schrittweise über einen Zeitraum von ca. 1 Jahr erst voll belegt wird. In der Regel teilen sich die Pre-opening Kosten der Betreiber und die Käufer hälftig. Beispiel: Es ist im Pachtvertrag mit dem Pflegeheimbetreiber eine pre-opening Zeit von 6 Monaten vereinbart, die sich Betreiber und Investor hälftig teilen. Dies würde in diesem Beispiel bedeuten, dass wenn die Immobilie zum 30.06. bezugsfertig wäre und der Pachtbeginn der 1.7 wäre, an den Käufer der Immobilie erst zum 1.10. die erste Pacht bezahlt werden würde. Die Zeit zwischen dem 1.7. und dem 1.10. ist für den Pächter/Betreiber mietfrei gegenüber den Käufern.