Unsere Antworten auf häufig gestellte Fragen

Die Ausfallwahrscheinlichkeit in diesem Bereich ist erfahrungsgemäß sehr gering. Die durchschnittliche Ausfallwahrscheinlichkeit (Zahlungsunfähigkeit) betrug 2015 nur 0,54% und lag damit deutlich niedriger als bei Krankenhäusern. (siehe Pflegeheim Rating Report 2017 von Deloitte GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft). Sollte der Insolvenzfall eintreten, muss ein anderer Betreiber für das Heim gefunden werden. Bei guter Auslastung, was bei dem heutigen Pflegenotstand meistens der Fall ist, ist die Aufgabe für die Eigentümer und die Verwaltung gut lösbar und dauert ca. 2-12 Monate.

Um dies zu vermeiden, plant der Bauträger genügend Zeit ein. Von den meisten Partnern wird ein fester Fertigstellungszeitpunkt garantiert. Ab diesem Termin wird die Miete garantiert bezahlt.

Aufgrund des demografischen Wandels in Deutschland und der daraus resultierenden großen Nachfrage an Pflegeplätzen entwickelt sich der Zweitmarkt äußerst positiv. In Deutschland hat sich in den letzten 20 Jahren die Anzahl der Pflegebedürftigen fast verdoppelt. Vielerorts sind kurzfristige Pflegeplätze schon heute Mangelware. Auf den öffentlichen Markt kommen sogenannte Reseller-Apartments nur selten. Meist werden die Objekte direkt vom bisherigen Mieter angekauft. Ein weiterer möglicher Weg, die Immobilie auf dem Zweitmarkt zu veräußern, stellt die Übergabe an einen Makler vor Ort dar. Dieser vermittelt das Apartment entweder an Angehörige von Pflegefällen oder verkauft es an Kapitalanleger. Wegen indexierten Mietverträgen ist mit steigenden Mieten über die Jahre zu rechnen. Unabhängig von der steigenden Nachfrage nach Pflegeimmobilien erhöhen sich damit auch die Chancen auf einen höheren Wiederverkaufspreis des Objektes.

Der Betreiber zahlt die Miete, da er die Pflegeimmobilie betreibt und alle Dienstleistungen übernimmt. Dadurch sind die Einnahmen für den Anleger langfristig planbar und unabhängig von einzelnen Bewohnerwechseln oder Mietausfällen.

Bereits im Vorfeld wird sowohl der Bedarf als auch der Standort der Pflegeimmobilie durch ein aufwendiges Gutachten beurteilt. Nur bei aktuellem und zukünftig zu erwartendem Bedarf wird ein Pflegeheim gebaut. Ob es sich um eine städtische Pflegeeinrichtung handelt oder der Betreiber sich für einen ruhigeren Standort entscheidet ist Geschmackssache.

Durch § 72 SGB XI ist die Zahlung von Pflegeleistungen an die Betreiber von Pflegeeinrichtungen staatlich garantiert. An erster Stelle haften immer die nächsten Verwandten (i.d.R. die Kinder), an zweiter Stelle kommen die Pflegekassen bzw. das Sozialamt. Selbst im Fall einer Privatinsolvenz der zu pflegenden Person, sind die Pflegekassen verpflichtet im Rahmen des Versorgungsauftrages die Leistungen zu erbringen. Ebenso sind die Betreiber dazu verpflichtet die zu pflegende Person zu versorgen. Eine Investition in eine Pflegeeinrichtung verfügt somit über eine gewisse staatliche Sicherheit. Diese Sicherheit gibt den Betreibern die Möglichkeit 20-25 Jahre andauernde Mietverträge zu schließen und diese Sicherheit an die Investoren zu übertragen.

Abhängig vom jeweiligen Bundesland beträgt die Grunderwerbssteuer zwischen 3,5% und 6,5 % des Kaufpreises. Hinzu kommen etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises für Notar- und Grundbuchkosten. Eine Maklercourtage wird nicht erhoben.

Die Sicherheit hängt von der Bonität des Betreibers ab. Verträge enthalten oft Garantien oder Mindestmieten.

Beim Betreiber-Pachtmodell erwirbt der Anleger die Pflegeimmobilie und verpachtet sie langfristig an einen erfahrenen Betreiber. Der Anleger zahlt eine feste Pacht, kümmert sich um den Betrieb und die Vermietung. Er erhält ein planbares, passives Einkommen ohne Verwaltungsaufwand.

Für die Hausverwaltung entstehen pro Monat Kosten in Höhe von ca. 15,- bis 30,- EUR. Bei einem Betrag von 30,- EUR im Monat sollten allerdings die Kosten für eine jährliche Objektbegehung und regelmäßiges Bilanzen-/Betreiberscreening inklusive sein. Als Instandhaltungsrücklage werden pro Jahr (je nach Beschluss der Eigentümerversammlung) in etwa 100,- bis 200,- EUR zurückgelegt.

Das Verhältnis vom Kaufpreis zur Kaltmiete (ohne Nebenkosten) nennt man Bruttomietrendite. Unter Nettomietrendite versteht man das Verhältnis vom Kaufpreis plus Kaufnebenkosten (Notar,…) zur Kaltmiete abzüglich der Kosten für die Verwaltung sowie der Rücklagen für die Instandhaltung der Pflegeimmobilie.

Über einen Zeitraum von 50 Jahren kann das Gebäude zu je 2 % pro Jahr abgeschrieben werden. Zu etwa 6,6% pro Jahr können in der Regel Inventar und Außenanlagen 15 Jahre lang abgeschrieben werden. Nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist entfällt genau wie bei Wohnimmobilien die Steuer auf erzielte Gewinne. Grunderwerbssteuer fällt nicht auf Inventar an. Es sei denn, dieses ist fest mit dem Gebäude verbunden.

Beim „betreuten Wohnen" handelt es sich in der Regel um eine klassische Wohnung in einem Mehrfamilienhaus oder in einem Mischobjekt (Gewerbe/Wohnen), mit unterschiedlichen Wohnungsgrößen, im Regelfall zwischen 1 bis 3 Zimmer, die zumindest schwellenfrei, im Idealfall barrierefrei konzipiert sind. Oft befinden sich im Erdgeschoss eine Tagespflege oder ein kleines Büro eines Pflegedienstes, wo ambulante Pflegedienstleistungen bei Bedarf dazu gebucht werden können. In manchen Konstellationen wird diese Wohnung auch über einen längeren Zeitraum von dem Pflegeheimbetreiber (z.B. dem, der die Tagespflege betreibt) angepachtet und an Nutzer/Mieter weitervermietet. Er verspricht sich damit einen Gewinn in der gewerblichen Zwischenvermietung und einen Zusatzertrag durch Buchungen seines ambulanten Pflegeangebots. Den Mietern steht es aber frei auch einen externen Pflegedienst ihres Vertrauens im Bedarfsfall zu beauftragen. Ein Pflegeheim dagegen ist vergleichbar mit einer Rehaklinik oder einem Krankenhaus, im Volksmund auch bekannt als „Altenheim". Hier werden in der Regel nur Heimbewohner untergebracht, die Pflege brauchen und selbst einen Pflegegrad haben (1-5). Das Pflegeheim wird bewirtschaftet durch einen Pflegeheimbetreiber, der zum einen Pflegekräfte beschäftigt, die die Heimbewohner 7/24 vollstationär pflegen und versorgen und der zum anderen mit den Heimbewohnern Dienstleistungsverträge abschließt wo in dem die monatlichen Kosten für Kost, Logie und Pflege geregelt werden. Das betreute Wohnen wird gerne als Vorstufe zur tatsächlichen, vollstationären Pflegeeinrichtung gesehen, da hier die Bewohner/Mieter noch weitestgehend selbstbestimmt in einer abgeschlossenen Wohnung leben können und Pflegeleistungen bei Bedarf zukaufen können.

Wenn er nicht selbst Eigentümer der Pflegeimmobilie ist, pachtet er in der Regel langfristig (>= 20 Jahre) die Einrichtung an und beschäftigt in seinem Geschäftsbetrieb hauptsächlich Pflegekräfte, die die Heimbewohner 24/7 vollstationär versorgen.

Dies ist uns selbst in den vielen vermittelten Objekte seit 2009 nicht einmal passiert. Zwingende Voraussetzung, dass ein alternativer Betreiber gefunden wird, ist, dass das Pflegeheim den aktuellen, behördlichen Anforderungen genügt. Worst case: Sollte der unwahrscheinliche Fall eintreten und kein neuer Betreiber gefunden werden, muss das Heim einer Umnutzung zugeführt werden.

In der Regel Personen, die einen Pflegegrad haben und sich in einem Zustand befinden, in dem sie mit Krankheit oder Behinderung, häufig altersbedingt, ihren Alltag dauerhaft nicht mehr selbständig bewältigen können und deshalb auf Pflege oder Hilfe durch andere angewiesen ist sind. Der Grad der Pflegebedürftigkeit wird in Deutschland vom Medizinischen Dienst der Krankenversicherung (MDK) mittels Pflegegutachten festgestellt, wenn zur Versorgung Leistungen der Pflegeversicherung in Anspruch genommen werden. Je nach Schwere der Pflegebedürftigkeit unterscheidet man zwischen 5 Pflegegraden (1 = leicht pflegebedürftig, 5 = schwerst pflegebedürftig)

Pre-Opening beschreibt die Zeit, in der der Käufer einer Pflegeimmobilie nach Bezugsfertigkeit der Immobilie sich an den Anfangskosten des Betreibers in der Gestalt beteiligt, dass er für eine gewisse Zeit auf seine Miete verzichtet. Der Hintergrund der Kostenteilung ist dem Umstand geschuldet, dass das Pflegeheim ja nicht von Anfang an gleich voll belegt ist, sondern schrittweise über einen Zeitraum von ca. 1 Jahr erst voll belegt wird. In der Regel teilen sich die Pre-opening Kosten der Betreiber und die Käufer hälftig. Beispiel: Es ist im Pachtvertrag mit dem Pflegeheimbetreiber eine pre-opening Zeit von 6 Monaten vereinbart, die sich Betreiber und Investor hälftig teilen. Dies würde in diesem Beispiel bedeuten, dass wenn die Immobilie zum 30.06. bezugsfertig wäre und der Pachtbeginn der 1.7 wäre, an den Käufer der Immobilie erst zum 1.10. die erste Pacht bezahlt werden würde. Die Zeit zwischen dem 1.7. und dem 1.10. ist für den Pächter/Betreiber mietfrei gegenüber den Käufern.

Als Kapitalanlage eignen sich besonders Pflegeaapartments (stationäre Pflegeheime), beutreutes Wohnen / Service Wohnen, Tagespflege sowie Mischkonzepte und Quartierslösungen. Auch Seniorenresidenzen können interessant sein. Weniger gut geeignet als Kapitalanlage sind WG-Modelle oder kleinere Demenz-WGs.

Die üblichen Vertragslaufzeiten bei Pflegeimmobilien liegen zwischen 20 und 30 Jahren. Dadurch erhalten Anleger langfristig planbare Einnahmen und hohe Sicherheit, was sie zu einer lohnenden Investition macht.

Ein Pachtvertrag für eine Pflegeimmobilie regelt die Rechte und Pflichten von Eigentümer und Betreiber. Er enthält Angaben zu den Vertragsparteien, eine genaue Beschreibung der Immobilie, Pachtdauer und Kündigungsfristen, den Pachtzins sowie Instandhaltungs- und Betriebskosten. Außerdem legt er die Pflichten des Betreibers fest, etwa zur Pflegequalität, Einhaltung gesetzlicher Vorschriften und Personalmanagement. In einem Pachtvertrag können außerdem zusätzliche Sicherheiten oder Garantien für Investoren enthalten sein.

Bruttomietrenditen von 4 bis 6 % pro Jahr sind bei Pflegeapartments ein üblicher Orientierungswert. Diese Werte variieren je nach Standortqualität, Bonität des Betreibers, Laufzeit des Pachtvertrags, Indexierung und Zustand des Objekts.

Beim Kauf einer Pflegeimmobilie entstehen Nebenkosten für Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Maklergebühren fallen bei Neubau-Pflegeimmobilien nicht an. Lediglich beim Wiederverkauf über einen Makler können zusätzliche Kosten entstehen. 

Sie ergibt sich aus dem Verhältnis von Kaufpreis, Jahresmiete und laufenden Kosten. Grundlage sind die Brutto- und Nettomietrendite, die den Ertrag im Verhältnis zur Gesamtinvestition darstellen. Zusätzlich wird oft der jährliche Kapitalüberschuss betrachtet, also die Miete abzüglich Finanzierung und Ausgaben.

Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Verwaltungskosten, Gebäudereinigung, Versicherungen sowie Nebenkosten für Energie und Wasser anfallen. Diese Kosten variieren je nach Betreiber, Vertragsgestaltung und Objektzustand. 

Sie können das Risiko eines Leerstands Ihrer Pflegeimmobilie reduzieren, indem Sie langfristige Pachtverträge mit erfahrenen und bonitätsstarken Betreibern abschließen. Zudem sorgen vertragliche Mindestgarantien für Sicherheit. Für den Fall, dass Ihr Apartment einige Zeit leer steht, ist die Mieteinnahme gesichert. Die Betreibergesellschaft pachtet in der Regel das ganze Heim und ist durch den Pachtvertrag auf 20-25 Jahre gebunden. Bei Leerstand wird die Miete von der Betreibergesellschaft bezahlt.

Bei Pflegeimmobilien wird häufig nur die Fläche des eigenen Apartments angegeben. Gemeinschaftsflächen wie Flure, Aufenthaltsräume oder Therapiebereiche werden jedoch nicht auf die einzelne Einheit angerechnet. Dadurch erscheint die Gesamtfläche für den Eigentümer kleiner, obwohl das Gebäude insgesamt größer ist.

Die Nachfrage nach Pflegeplätzen bestimmt, wie schnell Apartments vermietet werden und wie stabil die Pachtzahlungen sind. Regionen mit hoher Bevölkerungsdichte und einem großen Anteil älterer Menschen bieten langfristig bessere Auslastung und Planungssicherheit für Investoren.

Es werden der Anteil älterer Menschen in der Region, insbesondere der Altersgruppe ab 65 Jahren, sowie Prognosen zum demografischen Wandel analysiert. Ein hoher Anteil potenziell Pflegebedürftiger deutet auf eine stabile Nachfrage und eine langfristige Auslastung hin.

Die Verteilung der Pflegegrade zeigt, wie viele Bewohner welche Pflegeleistungen benötigen. Sie hat Einfluss auf die Höhe der Pachteinnahmen, den Betreuungsaufwand und die Rentabilität der Pflegeimmobilie, da höher eingestufte Pflegebedürftige in der Regel höhere Leistungen und somit auch höhere Zahlungen erfordern.

Vergleichen Sie die bestehenden Pflegeeinrichtungen in der Umgebung hinsichtlich der Bettenzahl, der Auslastung, der verfügbaren Plätze, der Preise und der angebotenen Standards. 

Neubauten in der Umgebung können das Angebot an Pflegeplätzen erhöhen und damit die Konkurrenz stärken. Das ist vor allem dann relevant, wenn die Region keinen steigenden Pflegebedarf hat. In Wachstumsregionen entsteht dadurch jedoch meist kein Nachteil, da der zusätzliche Bedarf die neuen Plätze oft auffängt. Schließungen von Einrichtungen reduzieren das Angebot. Das erhöht die Auslastung anderer Häuser in der Region, was sich positiv auf die langfristige Vermietungssicherheit auswirken kann. Schließungen liegen meist an wirtschaftlicher Schwäche des Betreibers oder an veralteten Gebäudestandards und nicht am Standort selbst.

Ja, Banken akzeptieren eine Hypothek in der Regel als vollwertige Sicherheit. Die Finanzierung erfolgt in der Regel über ein Standard-Hypothekendarlehen mit einer Laufzeit von 10 bis 30 Jahren und einem Eigenkapitalanteil von 10 bis 20 %. Zusätzlich prüfen Banken die Bonität des Betreibers und die wirtschaftliche Stabilität des Projekts.

In der Regel liegt der erforderliche Eigenkapitalanteil bei 10 bis 20 % des Kaufpreises, abhängig von Bank, Finanzierungskonditionen und Projekt. Je höher das Eigenkapital, desto bessere Konditionen und größere Planungssicherheit für den Investor.

Eine sinnvolle Finanzierung kann vollständig über Eigenkapital erfolgen oder durch Kombination mit anderen Finanzierungsmöglichkeiten wie Privatdarlehen oder Beteiligungen. Wichtig ist, die Gesamtkosten, laufenden Ausgaben und Rücklagen im Voraus zu planen, um eine stabile Rendite und ausreichende Liquidität sicherzustellen.

Ja, je nach Objektart und Bundesland können verschiedene Förderungen genutzt werden. Dazu zählen beispielsweise KfW-Programme für energieeffizientes Bauen, Landesmittel für Pflege- und Sozialimmobilien, Zuschüsse für Barrierefreiheit oder ESG-bezogene Förderungen für besonders nachhaltige Objekte. Ob eine Förderung möglich ist, hängt vom konkreten Projekt ab und wird in der Regel bereits in einem frühen Stadium vom Projektentwickler kommuniziert. 

Pflegeimmobilien können über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. In der Regel wird die Immobilie linear über 25 bis 50 Jahre steuerlich abgeschrieben, abhängig von Baujahr und Bundesland.

Ja, Zinsen für Kredite oder Darlehen, die zur Anschaffung der Immobilie aufgenommen werden, können als Werbungskosten von den Einnahmen abgezogen werden.

Kosten für instandhaltende Maßnahmen oder bestimmte energetische Modernisierungen können teilweise steuerlich geltend gemacht werden.

Die Pachteinnahmen müssen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert werden, mindern aber gleichzeitig die Bemessungsgrundlage durch abziehbare Kosten wie Abschreibungen, Betriebskosten oder Finanzierungskosten.

Entscheidend sind Abschreibungsmöglichkeiten, Finanzierungskosten, laufende Betriebsausgaben sowie steuerliche Anreize für Modernisierung oder energetische Maßnahmen. Auch Änderungen im Steuerrecht oder in der Einkunftsart können die steuerliche Rendite über die Jahre beeinflussen.

Neue Pflegestandards oder Änderungen bei Vergütungen können die Mieteinnahmen beeinflussen. Verträge sollten deshalb möglichst indexiert oder flexibel gestaltet sein, um Anpassungen an gesetzliche Änderungen abzufedern.

Relevant sind insbesondere Gebäudeversicherung, Betreiberhaftpflicht und optional eine Mietausfallversicherung. Je nach Objekt können zusätzliche Policen, etwa für Elementarschäden oder Rechtsschutz, sinnvoll sein, um das Investment umfassend abzusichern.

In der Regel übernimmt der Betreiber die laufenden Betriebskosten und kleinere Instandhaltungen, größere Maßnahmen können vertraglich geregelt sein. Eine klare vertragliche Zuordnung schützt Investoren vor unvorhergesehenen Kosten und sorgt für Planungssicherheit.

Ein Verkauf kann nach Erreichen der gewünschten Rendite, zur Kapitalfreisetzung oder bei geänderten persönlichen Zielen erfolgen. Der Wert hängt dabei stark von Betreiberbonität, Standort und Vertragslaufzeit ab.

Der Preis richtet sich nach dem aktuellen Mietvertrag, der Lage, dem Objektzustand und der Marktverfügbarkeit ähnlicher Objekte. Langfristige Pachtverträge und bonitätsstarke Betreiber erhöhen typischerweise den Verkaufspreis.

Pflegeimmobilien können oft über spezialisierte Plattformen oder Makler gehandelt werden. Der Verkaufspreis orientiert sich am Marktwert und den vertraglich gesicherten Mieteinnahmen.

Je nach Haltedauer und Gewinn können Spekulationssteuer oder Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung anfallen. Eine frühzeitige Steuerplanung hilft, den Nettoerlös zu optimieren.

Eine stabile Pacht, ein bonitätsstarker Betreiber, gepflegte Objekte und eine attraktive Lage erhöhen die Verkaufschancen und den Erlös. Auch die Berücksichtigung von Marktentwicklungen und Nachfrage ist entscheidend, um den Wert langfristig zu sichern.

Risiken bestehen durch Marktveränderungen, Leerstand oder schwache Nachfrage. Sie lassen sich verringern durch sorgfältige Standortwahl, Bonitätsprüfung des Betreibers, laufende Instandhaltung und professionelle Vermarktung.