Checkliste Pflegeimmobilien: Wie schnell kann ein Ersatzbetreiber oder eine Neuvergabe erfolgen?
Ein Ersatzbetreiber oder die Neuvergabe des Betreibervertrags ist ein zentraler Punkt für die Stabilität der Mieteinnahmen bei Pflegeimmobilien. Anleger sollten wissen, dass ein Betreiberwechsel in der Praxis gut planbar ist. Je klarer die Strukturen der Immobilie und der Vertrag gestaltet sind, desto schneller kann ein neuer Betreiber übernehmen, ohne dass die Einnahmen unterbrochen werden.
Prüfpunkte für Anleger:
- Betriebserlaubnis prüfen
Eine gültige Betriebserlaubnis erleichtert die schnelle Neuvergabe oder den Einstieg eines Ersatzbetreibers. - Objektqualität bewerten
Moderne Gebäude, funktionale Grundrisse und zeitgemäße Ausstattung machen die Immobilie attraktiv für andere Betreiber. - Vertragliche Regelungen analysieren
Kündigungsfristen, Übergangsklauseln und mögliche Pachtfortzahlungen sichern die Einnahmen. - Marktnachfrage berücksichtigen
Standorte mit hoher Nachfrage nach Pflegeplätzen ermöglichen eine zügige Neuvergabe.
- Auslastung des Pflegeheims regelmäßig überprüfen
Pflegeimmobilien mit klaren Strukturen werden häufig von mehreren Betreibern geprüft. Das sorgt dafür, dass ein Betreiberwechsel oder eine Neuvergabe schnell umgesetzt werden kann, ohne dass die Rendite darunter leidet.
Unser Tipp: Achten Sie darauf, dass die Immobilie auch für andere Betreiber wirtschaftlich attraktiv ist und vertragliche Übergangslösungen klar geregelt sind. So bleiben Ihre Einnahmen auch im Fall eines Betreiberwechsels stabil.
Hinweis: Alle Angaben auf dieser Seite dienen ausschließlich Informationszwecken und ersetzen keine individuelle steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung.
Häufig gestellte Fragen
Neue Pflegestandards oder Änderungen bei Vergütungen können die Mieteinnahmen beeinflussen. Verträge sollten deshalb möglichst indexiert oder flexibel gestaltet sein, um Anpassungen an gesetzliche Änderungen abzufedern.
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Durch § 72 SGB XI ist die Zahlung von Pflegeleistungen an die Betreiber von Pflegeeinrichtungen staatlich garantiert. An erster Stelle haften immer die nächsten Verwandten (i.d.R. die Kinder), an zweiter Stelle kommen die Pflegekassen bzw. das Sozialamt. Selbst im Fall einer Privatinsolvenz der zu pflegenden Person, sind die Pflegekassen verpflichtet im Rahmen des Versorgungsauftrages die Leistungen zu erbringen. Ebenso sind die Betreiber dazu verpflichtet die zu pflegende Person zu versorgen. Eine Investition in eine Pflegeeinrichtung verfügt somit über eine gewisse staatliche Sicherheit. Diese Sicherheit gibt den Betreibern die Möglichkeit 20-25 Jahre andauernde Mietverträge zu schließen und diese Sicherheit an die Investoren zu übertragen.
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Relevant sind insbesondere Gebäudeversicherung, Betreiberhaftpflicht und optional eine Mietausfallversicherung. Je nach Objekt können zusätzliche Policen, etwa für Elementarschäden oder Rechtsschutz, sinnvoll sein, um das Investment umfassend abzusichern.
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Sie können das Risiko eines Leerstands Ihrer Pflegeimmobilie reduzieren, indem Sie langfristige Pachtverträge mit erfahrenen und bonitätsstarken Betreibern abschließen. Zudem sorgen vertragliche Mindestgarantien für Sicherheit. Für den Fall, dass Ihr Apartment einige Zeit leer steht, ist die Mieteinnahme gesichert. Die Betreibergesellschaft pachtet in der Regel das ganze Heim und ist durch den Pachtvertrag auf 20-25 Jahre gebunden. Bei Leerstand wird die Miete von der Betreibergesellschaft bezahlt.
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Pre-Opening beschreibt die Zeit, in der der Käufer einer Pflegeimmobilie nach Bezugsfertigkeit der Immobilie sich an den Anfangskosten des Betreibers in der Gestalt beteiligt, dass er für eine gewisse Zeit auf seine Miete verzichtet. Der Hintergrund der Kostenteilung ist dem Umstand geschuldet, dass das Pflegeheim ja nicht von Anfang an gleich voll belegt ist, sondern schrittweise über einen Zeitraum von ca. 1 Jahr erst voll belegt wird. In der Regel teilen sich die Pre-opening Kosten der Betreiber und die Käufer hälftig. Beispiel: Es ist im Pachtvertrag mit dem Pflegeheimbetreiber eine pre-opening Zeit von 6 Monaten vereinbart, die sich Betreiber und Investor hälftig teilen. Dies würde in diesem Beispiel bedeuten, dass wenn die Immobilie zum 30.06. bezugsfertig wäre und der Pachtbeginn der 1.7 wäre, an den Käufer der Immobilie erst zum 1.10. die erste Pacht bezahlt werden würde. Die Zeit zwischen dem 1.7. und dem 1.10. ist für den Pächter/Betreiber mietfrei gegenüber den Käufern.
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Um dies zu vermeiden, plant der Bauträger genügend Zeit ein. Von den meisten Partnern wird ein fester Fertigstellungszeitpunkt garantiert. Ab diesem Termin wird die Miete garantiert bezahlt.
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Die Ausfallwahrscheinlichkeit in diesem Bereich ist erfahrungsgemäß sehr gering. Die durchschnittliche Ausfallwahrscheinlichkeit (Zahlungsunfähigkeit) betrug 2015 nur 0,54% und lag damit deutlich niedriger als bei Krankenhäusern. (siehe Pflegeheim Rating Report 2017 von Deloitte GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft). Sollte der Insolvenzfall eintreten, muss ein anderer Betreiber für das Heim gefunden werden. Bei guter Auslastung, was bei dem heutigen Pflegenotstand meistens der Fall ist, ist die Aufgabe für die Eigentümer und die Verwaltung gut lösbar und dauert ca. 2-12 Monate.
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Dies ist uns selbst in den vielen vermittelten Objekte seit 2009 nicht einmal passiert. Zwingende Voraussetzung, dass ein alternativer Betreiber gefunden wird, ist, dass das Pflegeheim den aktuellen, behördlichen Anforderungen genügt. Worst case: Sollte der unwahrscheinliche Fall eintreten und kein neuer Betreiber gefunden werden, muss das Heim einer Umnutzung zugeführt werden.
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