Checkliste Pflegeimmobilien: Was passiert bei Betreiberinsolvenz?

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Die Betreiberinsolvenz beschreibt den Fall, dass ein Pflegeheimbetreiber seinen wirtschaftlichen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann. Für Kapitalanleger ist dabei entscheidend, dass nicht die Immobilie selbst betroffen ist, sondern ausschließlich der Betreiber als Vertragspartner. Die Pflegeimmobilie bleibt bestehen und wird in der Regel von einem anderen Betreiber weiterbetrieben, da der Pflegebedarf unabhängig vom Betreiber vorhanden ist.

Gerade bei Pflegeimmobilien ist die Relevanz dieses Themas hoch, weil Mieteinnahmen langfristig vertraglich geregelt sind und Betreiberwechsel in der Branche bekannt und strukturell vorgesehen sind.

Bonität des Betreibers prüfen
Grundlage sind wirtschaftliche Kennzahlen, Betreibergröße und Erfahrung im Markt.
Pachtvertrag analysieren
Wichtig sind Laufzeit, Kündigungsregelungen und Vereinbarungen für Sonderfälle.
Objektqualität bewerten
Moderne Pflegeimmobilien mit höherer Energieeffizienz lassen sich leichter an neue Betreiber übergeben.

Bei wirtschaftlichen Veränderungen wird der Betrieb häufig fortgeführt, während parallel eine Neuvergabe vorbereitet wird. Die Miete kann in dieser Phase ganz oder teilweise weiterlaufen, abhängig von der Vertragsgestaltung.

Unser Tipp: Die Betreiberinsolvenz ist kein Ausschlusskriterium. Entscheidend ist, wie professionell Betreiber, Objekt und Vertrag aufeinander abgestimmt sind.

Hinweis: Alle Angaben auf dieser Seite dienen ausschließlich Informationszwecken und ersetzen keine individuelle steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung.

Häufig gestellte Fragen

Wie wirken sich gesetzliche Änderungen im Pflegesektor aus?

Neue Pflegestandards oder Änderungen bei Vergütungen können die Mieteinnahmen beeinflussen. Verträge sollten deshalb möglichst indexiert oder flexibel gestaltet sein, um Anpassungen an gesetzliche Änderungen abzufedern.

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Ein Bewohner kann das Heimgeld nicht mehr bezahlen. Was passiert nun?

Durch § 72 SGB XI ist die Zahlung von Pflegeleistungen an die Betreiber von Pflegeeinrichtungen staatlich garantiert. An erster Stelle haften immer die nächsten Verwandten (i.d.R. die Kinder), an zweiter Stelle kommen die Pflegekassen bzw. das Sozialamt. Selbst im Fall einer Privatinsolvenz der zu pflegenden Person, sind die Pflegekassen verpflichtet im Rahmen des Versorgungsauftrages die Leistungen zu erbringen. Ebenso sind die Betreiber dazu verpflichtet die zu pflegende Person zu versorgen. Eine Investition in eine Pflegeeinrichtung verfügt somit über eine gewisse staatliche Sicherheit. Diese Sicherheit gibt den Betreibern die Möglichkeit 20-25 Jahre andauernde Mietverträge zu schließen und diese Sicherheit an die Investoren zu übertragen.

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Welche Versicherungen sind für Pflegeimmobilien wichtig?

Relevant sind insbesondere Gebäudeversicherung, Betreiberhaftpflicht und optional eine Mietausfallversicherung. Je nach Objekt können zusätzliche Policen, etwa für Elementarschäden oder Rechtsschutz, sinnvoll sein, um das Investment umfassend abzusichern.

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Wie lässt sich Leerstandsrisiken reduzieren?

Sie können das Risiko eines Leerstands Ihrer Pflegeimmobilie reduzieren, indem Sie langfristige Pachtverträge mit erfahrenen und bonitätsstarken Betreibern abschließen. Zudem sorgen vertragliche Mindestgarantien für Sicherheit. Für den Fall, dass Ihr Apartment einige Zeit leer steht, ist die Mieteinnahme gesichert. Die Betreibergesellschaft pachtet in der Regel das ganze Heim und ist durch den Pachtvertrag auf 20-25 Jahre gebunden. Bei Leerstand wird die Miete von der Betreibergesellschaft bezahlt.

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Was bedeutet der Begriff „pre-opening“

Pre-Opening beschreibt die Zeit, in der der Käufer einer Pflegeimmobilie nach Bezugsfertigkeit der Immobilie sich an den Anfangskosten des Betreibers in der Gestalt beteiligt, dass er für eine gewisse Zeit auf seine Miete verzichtet. Der Hintergrund der Kostenteilung ist dem Umstand geschuldet, dass das Pflegeheim ja nicht von Anfang an gleich voll belegt ist, sondern schrittweise über einen Zeitraum von ca. 1 Jahr erst voll belegt wird. In der Regel teilen sich die Pre-opening Kosten der Betreiber und die Käufer hälftig. Beispiel: Es ist im Pachtvertrag mit dem Pflegeheimbetreiber eine pre-opening Zeit von 6 Monaten vereinbart, die sich Betreiber und Investor hälftig teilen. Dies würde in diesem Beispiel bedeuten, dass wenn die Immobilie zum 30.06. bezugsfertig wäre und der Pachtbeginn der 1.7 wäre, an den Käufer der Immobilie erst zum 1.10. die erste Pacht bezahlt werden würde. Die Zeit zwischen dem 1.7. und dem 1.10. ist für den Pächter/Betreiber mietfrei gegenüber den Käufern.

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Was geschieht, wenn sich die Fertigstellung verzögert?

Um dies zu vermeiden, plant der Bauträger genügend Zeit ein. Von den meisten Partnern wird ein fester Fertigstellungszeitpunkt garantiert. Ab diesem Termin wird die Miete garantiert bezahlt.

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Was geschieht bei Insolvenz des Betreibers?

Die Ausfallwahrscheinlichkeit in diesem Bereich ist erfahrungsgemäß sehr gering. Die durchschnittliche Ausfallwahrscheinlichkeit (Zahlungsunfähigkeit) betrug 2015 nur 0,54% und lag damit deutlich niedriger als bei Krankenhäusern. (siehe Pflegeheim Rating Report 2017 von Deloitte GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft). Sollte der Insolvenzfall eintreten, muss ein anderer Betreiber für das Heim gefunden werden. Bei guter Auslastung, was bei dem heutigen Pflegenotstand meistens der Fall ist, ist die Aufgabe für die Eigentümer und die Verwaltung gut lösbar und dauert ca. 2-12 Monate.

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Was geschieht, wenn man keinen neuen Betreiber findet?

Dies ist uns selbst in den vielen vermittelten Objekte seit 2009 nicht einmal passiert. Zwingende Voraussetzung, dass ein alternativer Betreiber gefunden wird, ist, dass das Pflegeheim den aktuellen, behördlichen Anforderungen genügt. Worst case: Sollte der unwahrscheinliche Fall eintreten und kein neuer Betreiber gefunden werden, muss das Heim einer Umnutzung zugeführt werden.

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