Checkliste Pflegeimmobilien: Wurde eine Rücklagenbildung eingeplant?
Rücklagen sind notwendig, um zukünftige Reparaturen und Modernisierungen finanzieren zu können. Bei Pflegeimmobilien betrifft dies vor allem Dach, Fassade, Haustechnik und Gemeinschaftsbereiche (Dach- und Fachverträge). Eine regelmäßige Rücklagenbildung schützt Investoren vor unerwarteten Zahlungen und sorgt dafür, dass der Zustand des Gebäudes langfristig stabil bleibt. Besonders bei älteren Objekten ist eine realistische Rücklagenplanung entscheidend.
- Objektzustand analysieren. Je älter das Gebäude, desto höher sollte die jährliche Rücklage sein (Neubau 2-4 EUR/m² im Jahr, Altbau je nach Zustand 4-10 EUR/m² im Jahr.
- Technische Anlagen berücksichtigen. Heizungen, Aufzüge und Lüftungsanlagen haben klare Lebensdauern, die in die Planung einfließen müssen.
- Jährlichen Betrag kalkulieren. In vielen Fällen bewegen sich Rücklagen zwischen 8 und 12 Euro pro Quadratmeter pro Jahr, je nach Zustand.
- Rücklagen in die Nettorendite einrechnen. Nur so entsteht ein realistisches Bild der wirtschaftlichen Situation.
Unser Tipp: Lassen Sie sich vorhandene Instandhaltungspläne oder historische Wartungsprotokolle zeigen (In der Regel kontrolliert die auch die Hausverwaltung). Diese Dokumente sind oft der beste Hinweis darauf, wie hoch die Rücklagen sein sollten.
Häufig gestellte Fragen
Das Verhältnis vom Kaufpreis zur Kaltmiete (ohne Nebenkosten) nennt man Bruttomietrendite. Unter Nettomietrendite versteht man das Verhältnis vom Kaufpreis plus Kaufnebenkosten (Notar,…) zur Kaltmiete abzüglich der Kosten für die Verwaltung sowie der Rücklagen für die Instandhaltung der Pflegeimmobilie.
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Bruttomietrenditen von 4 bis 6 % pro Jahr sind bei Pflegeapartments ein üblicher Orientierungswert. Diese Werte variieren je nach Standortqualität, Bonität des Betreibers, Laufzeit des Pachtvertrags, Indexierung und Zustand des Objekts.
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Beim Kauf einer Pflegeimmobilie entstehen Nebenkosten für Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Maklergebühren fallen bei Neubau-Pflegeimmobilien nicht an. Lediglich beim Wiederverkauf über einen Makler können zusätzliche Kosten entstehen.
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Sie ergibt sich aus dem Verhältnis von Kaufpreis, Jahresmiete und laufenden Kosten. Grundlage sind die Brutto- und Nettomietrendite, die den Ertrag im Verhältnis zur Gesamtinvestition darstellen. Zusätzlich wird oft der jährliche Kapitalüberschuss betrachtet, also die Miete abzüglich Finanzierung und Ausgaben.
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Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Verwaltungskosten, Gebäudereinigung, Versicherungen sowie Nebenkosten für Energie und Wasser anfallen. Diese Kosten variieren je nach Betreiber, Vertragsgestaltung und Objektzustand.
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In der Regel übernimmt der Betreiber die laufenden Betriebskosten und kleinere Instandhaltungen, größere Maßnahmen können vertraglich geregelt sein. Eine klare vertragliche Zuordnung schützt Investoren vor unvorhergesehenen Kosten und sorgt für Planungssicherheit.
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Für die Hausverwaltung entstehen pro Monat Kosten in Höhe von ca. 15,- bis 30,- EUR. Bei einem Betrag von 30,- EUR im Monat sollten allerdings die Kosten für eine jährliche Objektbegehung und regelmäßiges Bilanzen-/Betreiberscreening inklusive sein. Als Instandhaltungsrücklage werden pro Jahr (je nach Beschluss der Eigentümerversammlung) in etwa 100,- bis 200,- EUR zurückgelegt.
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