Checkliste Pflegeimmobilien: Wurden die Nebenkosten (Instandhaltung, Verwaltung) klar zugeordnet?
Nebenkosten gehören zu den wichtigsten Faktoren bei der Renditeberechnung. Besonders bei Pflegeimmobilien sollte klar unterschieden werden, welche Kosten der Betreiber trägt und welche beim Eigentümer verbleiben. Dies kann von Objekt zu Objekt unterschiedlich sein. Eine sorgfältige Prüfung schützt vor Fehlkalkulationen und schafft Transparenz über die tatsächlichen Belastungen.
- Umlagefähige Kosten prüfen. Dazu zählen Energie, Wasser, Müllentsorgung und weitere betriebliche Kosten, die meist vom Betreiber übernommen werden.
- Nicht umlagefähige Nebenkosten identifizieren. Darunter fallen Objektverwaltung, Instandhaltung, Teile der Versicherung und Reparaturen an baulichen Komponenten.
- Technische Anlagen berücksichtigen. Aufzüge, Heizung und Lüftung können je nach Vereinbarung teilweise Eigentümerkosten sein.
- Verträge analysieren. Der Pachtvertrag legt eindeutig fest, welche Nebenkosten beim Betreiber liegen und welche beim Eigentümer.
Unser Tipp: Ein Vergleich mit ähnlichen Objekten liefert schnell ein Gefühl, ob die Nebenkostenstruktur angemessen ist. Auffällige Abweichungen sollten genau geprüft werden.
Häufig gestellte Fragen
Das Verhältnis vom Kaufpreis zur Kaltmiete (ohne Nebenkosten) nennt man Bruttomietrendite. Unter Nettomietrendite versteht man das Verhältnis vom Kaufpreis plus Kaufnebenkosten (Notar,…) zur Kaltmiete abzüglich der Kosten für die Verwaltung sowie der Rücklagen für die Instandhaltung der Pflegeimmobilie.
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Bruttomietrenditen von 4 bis 6 % pro Jahr sind bei Pflegeapartments ein üblicher Orientierungswert. Diese Werte variieren je nach Standortqualität, Bonität des Betreibers, Laufzeit des Pachtvertrags, Indexierung und Zustand des Objekts.
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Beim Kauf einer Pflegeimmobilie entstehen Nebenkosten für Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Maklergebühren fallen bei Neubau-Pflegeimmobilien nicht an. Lediglich beim Wiederverkauf über einen Makler können zusätzliche Kosten entstehen.
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Sie ergibt sich aus dem Verhältnis von Kaufpreis, Jahresmiete und laufenden Kosten. Grundlage sind die Brutto- und Nettomietrendite, die den Ertrag im Verhältnis zur Gesamtinvestition darstellen. Zusätzlich wird oft der jährliche Kapitalüberschuss betrachtet, also die Miete abzüglich Finanzierung und Ausgaben.
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Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Verwaltungskosten, Gebäudereinigung, Versicherungen sowie Nebenkosten für Energie und Wasser anfallen. Diese Kosten variieren je nach Betreiber, Vertragsgestaltung und Objektzustand.
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In der Regel übernimmt der Betreiber die laufenden Betriebskosten und kleinere Instandhaltungen, größere Maßnahmen können vertraglich geregelt sein. Eine klare vertragliche Zuordnung schützt Investoren vor unvorhergesehenen Kosten und sorgt für Planungssicherheit.
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Für die Hausverwaltung entstehen pro Monat Kosten in Höhe von ca. 15,- bis 30,- EUR. Bei einem Betrag von 30,- EUR im Monat sollten allerdings die Kosten für eine jährliche Objektbegehung und regelmäßiges Bilanzen-/Betreiberscreening inklusive sein. Als Instandhaltungsrücklage werden pro Jahr (je nach Beschluss der Eigentümerversammlung) in etwa 100,- bis 200,- EUR zurückgelegt.
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