Checkliste Pflegeimmobilien: Welche Mindestvertragslaufzeit sollte ein Mietvertrag haben?

Als Kapitalanlage eignen sich besonders Pflegeaapartments (stationäre Pflegeheime), beutreutes Wohnen / Service Wohnen, Tagespflege sowie Mischkonzepte und Quartierslösungen. Auch Seniorenresidenzen können interessant sein. Weniger gut geeignet als Kapitalanlage sind WG-Modelle oder kleinere Demenz-WGs.

Beim „betreuten Wohnen" handelt es sich in der Regel um eine klassische Wohnung in einem Mehrfamilienhaus oder in einem Mischobjekt (Gewerbe/Wohnen), mit unterschiedlichen Wohnungsgrößen, im Regelfall zwischen 1 bis 3 Zimmer, die zumindest schwellenfrei, im Idealfall barrierefrei konzipiert sind. Oft befinden sich im Erdgeschoss eine Tagespflege oder ein kleines Büro eines Pflegedienstes, wo ambulante Pflegedienstleistungen bei Bedarf dazu gebucht werden können. In manchen Konstellationen wird diese Wohnung auch über einen längeren Zeitraum von dem Pflegeheimbetreiber (z.B. dem, der die Tagespflege betreibt) angepachtet und an Nutzer/Mieter weitervermietet. Er verspricht sich damit einen Gewinn in der gewerblichen Zwischenvermietung und einen Zusatzertrag durch Buchungen seines ambulanten Pflegeangebots. Den Mietern steht es aber frei auch einen externen Pflegedienst ihres Vertrauens im Bedarfsfall zu beauftragen. Ein Pflegeheim dagegen ist vergleichbar mit einer Rehaklinik oder einem Krankenhaus, im Volksmund auch bekannt als „Altenheim". Hier werden in der Regel nur Heimbewohner untergebracht, die Pflege brauchen und selbst einen Pflegegrad haben (1-5). Das Pflegeheim wird bewirtschaftet durch einen Pflegeheimbetreiber, der zum einen Pflegekräfte beschäftigt, die die Heimbewohner 7/24 vollstationär pflegen und versorgen und der zum anderen mit den Heimbewohnern Dienstleistungsverträge abschließt wo in dem die monatlichen Kosten für Kost, Logie und Pflege geregelt werden. Das betreute Wohnen wird gerne als Vorstufe zur tatsächlichen, vollstationären Pflegeeinrichtung gesehen, da hier die Bewohner/Mieter noch weitestgehend selbstbestimmt in einer abgeschlossenen Wohnung leben können und Pflegeleistungen bei Bedarf zukaufen können.

In der Regel Personen, die einen Pflegegrad haben und sich in einem Zustand befinden, in dem sie mit Krankheit oder Behinderung, häufig altersbedingt, ihren Alltag dauerhaft nicht mehr selbständig bewältigen können und deshalb auf Pflege oder Hilfe durch andere angewiesen ist sind. Der Grad der Pflegebedürftigkeit wird in Deutschland vom Medizinischen Dienst der Krankenversicherung (MDK) mittels Pflegegutachten festgestellt, wenn zur Versorgung Leistungen der Pflegeversicherung in Anspruch genommen werden. Je nach Schwere der Pflegebedürftigkeit unterscheidet man zwischen 5 Pflegegraden (1 = leicht pflegebedürftig, 5 = schwerst pflegebedürftig)

Der Betreiber zahlt die Miete, da er die Pflegeimmobilie betreibt und alle Dienstleistungen übernimmt. Dadurch sind die Einnahmen für den Anleger langfristig planbar und unabhängig von einzelnen Bewohnerwechseln oder Mietausfällen.

Die üblichen Vertragslaufzeiten bei Pflegeimmobilien liegen zwischen 20 und 30 Jahren. Dadurch erhalten Anleger langfristig planbare Einnahmen und hohe Sicherheit, was sie zu einer lohnenden Investition macht.

Beim Betreiber-Pachtmodell erwirbt der Anleger die Pflegeimmobilie und verpachtet sie langfristig an einen erfahrenen Betreiber. Der Anleger zahlt eine feste Pacht, kümmert sich um den Betrieb und die Vermietung. Er erhält ein planbares, passives Einkommen ohne Verwaltungsaufwand.

Ein Pachtvertrag für eine Pflegeimmobilie regelt die Rechte und Pflichten von Eigentümer und Betreiber. Er enthält Angaben zu den Vertragsparteien, eine genaue Beschreibung der Immobilie, Pachtdauer und Kündigungsfristen, den Pachtzins sowie Instandhaltungs- und Betriebskosten. Außerdem legt er die Pflichten des Betreibers fest, etwa zur Pflegequalität, Einhaltung gesetzlicher Vorschriften und Personalmanagement. In einem Pachtvertrag können außerdem zusätzliche Sicherheiten oder Garantien für Investoren enthalten sein.

Die Sicherheit hängt von der Bonität des Betreibers ab. Verträge enthalten oft Garantien oder Mindestmieten.

Wenn er nicht selbst Eigentümer der Pflegeimmobilie ist, pachtet er in der Regel langfristig (>= 20 Jahre) die Einrichtung an und beschäftigt in seinem Geschäftsbetrieb hauptsächlich Pflegekräfte, die die Heimbewohner 24/7 vollstationär versorgen.