Checkliste Pflegeimmobilien: Wie kann ich die Bonität und Referenzen eines Betreibers prüfen?

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Für die Sicherheit Ihrer Investition in Pflegeimmobilien ist die Wahl des richtigen Betreibers entscheidend. Eine sorgfältige Prüfung der finanziellen Stabilität und der bisherigen Referenzen des Betreibers gibt Ihnen Sicherheit. Das reduziert Risiken. Wir haben alle wichtigen Schritte zur Prüfung der Bonität und der Referenzen für Sie zusammengestellt.

1. Fordern Sie aktuelle Bonitätsauskünfte an
Bevor Sie in eine Pflegeimmobilie investieren, sollten Sie die finanzielle Situation des Betreibers genau kennen. Bonitätsauskünfte geben Aufschluss über die Zahlungsfähigkeit einer Person, über bestehende Verbindlichkeiten und das Risiko von Zahlungsausfällen. So können Sie besser einschätzen, ob der Betreiber langfristig zuverlässig ist.

So prüfen Sie die Betreiberbonität:

  • Handelsregisterauszüge prüfen
  • Jahresabschlüsse der letzten 3–5 Jahre anfordern
  • Wirtschaftsauskunfteien nutzen (z. B. Creditreform, Schufa-Bonitätscheck für Firmen)
  • Banken oder Kreditgeber nach Referenzen fragen
  • Insolvenzbekanntmachungen prüfen

2. Prüfen Sie Referenzen bestehender Projekte

Ein seriöser Betreiber kann erfolgreiche Projekte nachweisen. Prüfen Sie bestehende Pflegeeinrichtungen, die der Betreiber betreut, und sammeln Sie Erfahrungen von Eigentümern oder Investoren. Das gibt Ihnen einen realistischen Eindruck von Leistungsfähigkeit, Professionalität und Zuverlässigkeit.

3. Dokumentieren Sie die Ergebnisse
Halten Sie alle Informationen systematisch fest, damit Sie jederzeit den Überblick behalten. Eine sorgfältige Dokumentation der Bonitätsauskünfte und Referenzen ermöglicht es Ihnen, fundierte Entscheidungen zu treffen. Gleichzeitig dient sie als Nachweis für die eigene Investitionsprüfung.

Unser Tipp: 
Prüfen Sie nicht nur einzeln, sondern vergleichen Sie die Daten verschiedener Betreiber und Standorte. So sehen Sie, wer besonders zuverlässig ist, wer stabile Zahlen vorweisen kann und wo mögliche Risiken liegen. Ein Vergleich hilft, Ihre Entscheidung besser einzuordnen und die beste Wahl für Ihre Investition zu treffen.

  • Standortbesuche der bestehenden Einrichtungen
  • Gespräche mit aktuellen Investoren oder Eigentümern
  • Prüfen von MDK-Bewertungen und Qualitätsnachweisen
  • Online-Bewertungen und Presseberichte berücksichtigen

 

Hinweis: Alle Angaben auf dieser Seite dienen ausschließlich Informationszwecken und ersetzen keine individuelle steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung. 

Häufig gestellte Fragen

Als Kapitalanlage eignen sich besonders Pflegeaapartments (stationäre Pflegeheime), beutreutes Wohnen / Service Wohnen, Tagespflege sowie Mischkonzepte und Quartierslösungen. Auch Seniorenresidenzen können interessant sein. Weniger gut geeignet als Kapitalanlage sind WG-Modelle oder kleinere Demenz-WGs.
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Beim „betreuten Wohnen" handelt es sich in der Regel um eine klassische Wohnung in einem Mehrfamilienhaus oder in einem Mischobjekt (Gewerbe/Wohnen), mit unterschiedlichen Wohnungsgrößen, im Regelfall zwischen 1 bis 3 Zimmer, die zumindest schwellenfrei, im Idealfall barrierefrei konzipiert sind. Oft befinden sich im Erdgeschoss eine Tagespflege oder ein kleines Büro eines Pflegedienstes, wo ambulante Pflegedienstleistungen bei Bedarf dazu gebucht werden können. In manchen Konstellationen wird diese Wohnung auch über einen längeren Zeitraum von dem Pflegeheimbetreiber (z.B. dem, der die Tagespflege betreibt) angepachtet und an Nutzer/Mieter weitervermietet. Er verspricht sich damit einen Gewinn in der gewerblichen Zwischenvermietung und einen Zusatzertrag durch Buchungen seines ambulanten Pflegeangebots. Den Mietern steht es aber frei auch einen externen Pflegedienst ihres Vertrauens im Bedarfsfall zu beauftragen. Ein Pflegeheim dagegen ist vergleichbar mit einer Rehaklinik oder einem Krankenhaus, im Volksmund auch bekannt als „Altenheim". Hier werden in der Regel nur Heimbewohner untergebracht, die Pflege brauchen und selbst einen Pflegegrad haben (1-5). Das Pflegeheim wird bewirtschaftet durch einen Pflegeheimbetreiber, der zum einen Pflegekräfte beschäftigt, die die Heimbewohner 7/24 vollstationär pflegen und versorgen und der zum anderen mit den Heimbewohnern Dienstleistungsverträge abschließt wo in dem die monatlichen Kosten für Kost, Logie und Pflege geregelt werden. Das betreute Wohnen wird gerne als Vorstufe zur tatsächlichen, vollstationären Pflegeeinrichtung gesehen, da hier die Bewohner/Mieter noch weitestgehend selbstbestimmt in einer abgeschlossenen Wohnung leben können und Pflegeleistungen bei Bedarf zukaufen können.
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In der Regel Personen, die einen Pflegegrad haben und sich in einem Zustand befinden, in dem sie mit Krankheit oder Behinderung, häufig altersbedingt, ihren Alltag dauerhaft nicht mehr selbständig bewältigen können und deshalb auf Pflege oder Hilfe durch andere angewiesen ist sind. Der Grad der Pflegebedürftigkeit wird in Deutschland vom Medizinischen Dienst der Krankenversicherung (MDK) mittels Pflegegutachten festgestellt, wenn zur Versorgung Leistungen der Pflegeversicherung in Anspruch genommen werden. Je nach Schwere der Pflegebedürftigkeit unterscheidet man zwischen 5 Pflegegraden (1 = leicht pflegebedürftig, 5 = schwerst pflegebedürftig)
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Der Betreiber zahlt die Miete, da er die Pflegeimmobilie betreibt und alle Dienstleistungen übernimmt. Dadurch sind die Einnahmen für den Anleger langfristig planbar und unabhängig von einzelnen Bewohnerwechseln oder Mietausfällen.
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Die üblichen Vertragslaufzeiten bei Pflegeimmobilien liegen zwischen 20 und 30 Jahren. Dadurch erhalten Anleger langfristig planbare Einnahmen und hohe Sicherheit, was sie zu einer lohnenden Investition macht.
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Beim Betreiber-Pachtmodell erwirbt der Anleger die Pflegeimmobilie und verpachtet sie langfristig an einen erfahrenen Betreiber. Der Anleger zahlt eine feste Pacht, kümmert sich um den Betrieb und die Vermietung. Er erhält ein planbares, passives Einkommen ohne Verwaltungsaufwand.
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Ein Pachtvertrag für eine Pflegeimmobilie regelt die Rechte und Pflichten von Eigentümer und Betreiber. Er enthält Angaben zu den Vertragsparteien, eine genaue Beschreibung der Immobilie, Pachtdauer und Kündigungsfristen, den Pachtzins sowie Instandhaltungs- und Betriebskosten. Außerdem legt er die Pflichten des Betreibers fest, etwa zur Pflegequalität, Einhaltung gesetzlicher Vorschriften und Personalmanagement. In einem Pachtvertrag können außerdem zusätzliche Sicherheiten oder Garantien für Investoren enthalten sein.
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Die Sicherheit hängt von der Bonität des Betreibers ab. Verträge enthalten oft Garantien oder Mindestmieten.
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Wenn er nicht selbst Eigentümer der Pflegeimmobilie ist, pachtet er in der Regel langfristig (>= 20 Jahre) die Einrichtung an und beschäftigt in seinem Geschäftsbetrieb hauptsächlich Pflegekräfte, die die Heimbewohner 24/7 vollstationär versorgen.
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