Unsere Antworten auf häufig gestellte Fragen

Was geschieht bei Insolvenz des Betreibers?

Laut RWI Studie 2009 lag der Mietausfall bundesweit bei nur 1% und ist somit äußerst selten. Wenn das Heim komplett ausgelastet ist – das wird zum Großteil der Fall sein - ist nicht der Betreiber, sondern die Belegungsquote ausschlaggebend. Somit ist die Liquidität gesichert, denn die Mieten und somit auch die Heimgelder werden von den Heimbewohnern bezahlt.

Was passiert bei Leerstand meiner Wohnung?

Auch für den Fall, dass Ihr Apartment einige Zeit leer steht, ist die Mieteinnahme gesichert. Die Betreibergesellschaft pachtet in der Regel das ganze Heim und ist durch den Pachtvertrag auf 20-25 Jahre gebunden. Bei Leerstand wird die Miete von der Betreibergesellschaft und nicht vom Bewohner bezahlt.

Was geschieht, wenn sich die Fertigstellung verzögert?

Um dies zu vermeiden, plant der Bauträger genügend Zeit ein. Von den meisten Partnern wird ein fester Fertigstellungszeitpunkt garantiert. Ab diesem Termin wird die Miete garantiert bezahlt.

Wie wird der Zweitmarkt bei Pflegeimmobilien (Exit) gesehen?

Aufgrund des demografischen Wandels in Deutschland und der daraus resultierenden großen Nachfrage an Pflegeplätzen entwickelt sich der Zweitmarkt äußerst positiv. In Deutschland hat sich in den letzten 20 Jahren die Anzahl der Pflegebedürftigen fast verdoppelt. Vielerorts sind kurzfristige Pflegeplätze schon heute Mangelware. Auf den öffentlichen Markt kommen sogenannte Reseller-Apartments nur selten. Meist werden die Objekte direkt vom bisherigen Mieter angekauft. Ein weiterer möglicher Weg, die Immobilie auf dem Zweitmarkt zu veräußern, stellt die Übergabe an einen Makler vor Ort dar. Dieser vermittelt das Apartment entweder an Angehörige von Pflegefällen oder verkauft es an Kapitalanleger. Wegen indexierten Mietverträgen ist mit steigenden Mieten über die Jahre zu rechnen. Unabhängig von der steigenden Nachfrage nach Pflegeimmobilien erhöhen sich damit auch die Chancen auf einen höheren Wiederverkaufspreis des Objektes.

Welche bauliche Qualität ist zu erwarten?

Sowohl unsere Neubauten als auch junge Bestandsobjekte werden mit aktuellen Energiestandards zum Kauf angeboten. Die baulichen Standards für die Errichtung von allen Pflegeheim-Neubauten richten sich nach der Heimmindestbauverordnung (HeimMindBauV). Das Risiko von baulichen Mängeln an unseren Pflegeimmobilien ist daher äußerst gering. Zusätzlich werden die meisten Pflegeimmobilien nach KfW55- und KfW40-Standard hergestellt. Der Bau nach diesen neuesten technischen Anforderungen gewährleistet eine besondere Energieeffizienz. Die Kaufpreiszahlung ist bei den meisten unserer Pflegeimmobilien erst nach der Baufertigstellung fällig. Dies bietet unseren Kunden eine zusätzliche Sicherheit und sie können sich vorab vom Zustand ihres Wunschobjektes und der Bauqualität persönlich überzeugen.

Ist der Standort der Pflegeimmobilie geeignet?

Bereits im Vorfeld wird sowohl der Bedarf als auch der Standort der Pflegeimmobilie durch ein aufwendiges Gutachten beurteilt. Nur bei aktuellem und zukünftig zu erwartendem Bedarf wird ein Pflegeheim gebaut. Ob es sich um eine städtische Pflegeeinrichtung handelt oder der Betreiber sich für einen ruhigeren Standort entscheidet ist Geschmackssache.

Ein Bewohner kann das Heimgeld nicht mehr bezahlen. Was passiert nun?

Durch § 72 SGB XI ist die Zahlung von Pflegeleistungen an die Betreiber von Pflegeeinrichtungen staatlich garantiert. An erster Stelle haften immer die nächsten Verwandten (i.d.R. die Kinder), an zweiter Stelle kommen die Pflegekassen bzw. das Sozialamt. Selbst im Fall einer Privatinsolvenz der zu pflegenden Person, sind die Pflegekassen verpflichtet im Rahmen des Versorgungsauftrages die Leistungen zu erbringen. Ebenso sind die Betreiber dazu verpflichtet die zu pflegende Person zu versorgen. Eine Investition in eine Pflegeeinrichtung verfügt somit über eine gewisse staatliche Sicherheit. Diese Sicherheit gibt den Betreibern die Möglichkeit 20-25 Jahre andauernde Mietverträge zu schließen und diese Sicherheit an die Investoren zu übertragen.

Gibt es Nebenkosten zum Kaufpreis (Grunderwerbssteuer und Notarkosten)?

Abhängig vom jeweiligen Bundesland beträgt die Grunderwerbssteuer zwischen 3,5% und 6,5 % des Kaufpreises. Hinzu kommen etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises für Notar- und Grundbuchkosten. Eine Maklercourtage wird nicht erhoben.

Besteht die Möglichkeit der Eigennutzung des Apartments?

Da das Apartment meist belegt sein wird, ist es normalerweise nicht möglich es bei Bedarf selbst zu nutzen. Einige Betreiber bieten ein Vorbelegungsrecht für eine oder alle seiner bestehenden Einrichtungen an. Dies kann im Hinblick auf den bereits bestehenden und weiter anwachsenden Mangel an Pflegeplätzen ein unschätzbarer Vorteil sein. In Ihrem eigenen Interesse sollte Sie in diesem Fall die Pflegeeinrichtung in welche Sie investieren wollen mit großer Sorgfalt und Umsicht aussuchen (Standort, Ausstattung, Service,…)

Altersversorgung durch Investition in Pflegeimmobilien?

Durch die aktuellen, historisch niedrigen Zinsen ergeben sich auch bei niedrigem Eigenkapital gute Finanzierungsmodelle. Je nach erbrachtem Eigenkapital liegen die Renditen im besten Fall sogar bis zu 10 % p.a. (bei 110 % Finanzierung, 26 Jahre Laufzeit, 5 % p.a. Rendite, 50.000 EUR z.v.EK ledig ohne Kirche). Der Kauf einer Pflegeimmobilie ist somit eine gute Alternative zur sonstigen Altersvorsorge.

Entstehen Hausverwaltungskosten bzw. Instandhaltungskosten?

Für die Hausverwaltung entstehen pro Monat Kosten in Höhe von ca. 15,- bis 30,- EUR. Bei einem Betrag von 30,- EUR im Monat sollten allerdings die Kosten für eine jährliche Objektbegehung und regelmäßiges Bilanzen-/Betreiberscreening inklusive sein. Als Instandhaltungsrücklage werden pro Jahr (je nach Beschluss der Eigentümerversammlung) in etwa 100,- bis 200,- EUR zurückgelegt.

Brutto- oder Nettomietrendite – was ist der Unterschied?

Das Verhältnis vom Kaufpreis zur Kaltmiete (ohne Nebenkosten) nennt man Bruttomietrendite. Unter Nettomietrendite versteht man das Verhältnis vom Kaufpreis plus Kaufnebenkosten (Notar,…) zur Kaltmiete abzüglich der Kosten für die Verwaltung sowie der Rücklagen für die Instandhaltung der Pflegeimmobilie.

Welche Steuervorteile ergeben sich durch die Investition in Pflegeimmobilien?

Über einen Zeitraum von 50 Jahren kann das Gebäude zu je 2 % pro Jahr abgeschrieben werden. Zu etwa 6,6% pro Jahr können in der Regel Inventar und Außenanlagen 15 Jahre lang abgeschrieben werden. Nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist entfällt genau wie bei Wohnimmobilien die Steuer auf erzielte Gewinne. Grunderwerbssteuer fällt nicht auf Inventar an. Es sei denn, dieses ist fest mit dem Gebäude verbunden.
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